Une vieille règle veut qu’il faille refinancer lorsque les taux immobiliers baissent d’un point. C’est trop simpliste. Une baisse de 0,50 point peut justifier un refinancement pour un prêt important, avec peu de frais et une longue durée de conservation prévue. Elle peut être désavantageuse pour un petit prêt, une opération coûteuse ou un logement que vous pourriez bientôt vendre.
La bonne question n’est pas « De combien le taux a-t-il baissé ? », mais « Combien de temps faudra-t-il pour que les économies dépassent les frais ? ».
Si vous comparez des offres avec points, lisez Calcul des points hypothécaires en 2026. Pour retirer des liquidités de la valeur nette de votre logement, voir HELOC ou refinancement avec retrait de liquidités en 2026.
La formule du seuil de rentabilité
Utilisez :
nombre de mois pour amortir les frais = frais de conclusion du refinancement / économie mensuelle sur l’échéance
Exemple :
- Frais de refinancement : 5 000 $.
- Économie mensuelle : 150 $.
- Seuil de rentabilité : 33,3 mois.
Si vous conservez le prêt au-delà d’environ 34 mois, le refinancement peut vous faire économiser de l’argent. Si vous vendez ou refinancez de nouveau avant, ce ne sera pas nécessairement le cas.
Une baisse d’un demi-point compte davantage sur un gros prêt
Plus le prêt est important, plus une baisse du taux a de valeur.
| Capital restant dû | Baisse du taux | Effet approximatif |
|---|---|---|
| 150 000 $ | 0,50 point | Économie mensuelle plus faible |
| 400 000 $ | 0,50 point | Économie mensuelle significative |
| 800 000 $ | 0,50 point | Économie mensuelle importante |
Les frais de conclusion comptent aussi. Un refinancement sans points et peu coûteux peut rendre une petite baisse de taux intéressante. Avec beaucoup de points et de frais, une baisse bien plus importante peut être nécessaire.
Attention au nouveau départ de la durée du prêt
Refinancer sur 30 ans peut réduire la mensualité tout en allongeant la durée totale d’endettement. Ce n’est pas toujours un mauvais choix, mais il doit être délibéré.
Comparez :
- la mensualité d’un nouveau prêt sur 30 ans ;
- celle d’un prêt sur 20 ans ;
- celle d’un prêt sur 15 ans ;
- le versement nécessaire pour conserver la date initiale de remboursement intégral.
Si vous refinancez surtout pour réduire le taux, envisagez de rembourser suffisamment de capital supplémentaire pour respecter le calendrier d’origine.
Les points peuvent fausser l’impression donnée par l’offre
Certaines offres affichent un taux bas parce qu’elles comprennent des points de réduction du taux, payés au départ. Un faible taux assorti de points coûteux peut être moins avantageux qu’un taux légèrement supérieur sans points si vous refinancez de nouveau rapidement.
Comparez côte à côte les documents « Loan Estimate » :
- taux d’intérêt ;
- taux annuel effectif, ou APR ;
- points ;
- frais du prêteur ;
- frais de tiers ;
- crédits accordés par le prêteur ;
- montant à apporter à la conclusion ;
- changements concernant le compte séquestre.
Pour plus de détails, voir Calcul des points hypothécaires en 2026.
Le refinancement avec retrait de liquidités est une décision différente
Un refinancement classique, dit « rate-and-term », remplace essentiellement votre prêt pour modifier le taux, la durée ou l’échéance. Un refinancement avec retrait de liquidités augmente le capital emprunté pour vous verser de l’argent.
Ne le jugez pas uniquement sur le taux immobilier. Vous empruntez aussi davantage sur votre logement, augmentez le risque et pouvez modifier le traitement fiscal.
Quand une baisse de 0,50 point peut suffire
Elle peut justifier le refinancement si :
- les frais de conclusion sont faibles ;
- vous conservez le prêt au-delà du seuil de rentabilité ;
- le capital restant dû est important ;
- vous ne payez pas beaucoup de points ;
- la nouvelle durée correspond à votre plan de remboursement ;
- l’opération améliore votre trésorerie mensuelle sans trop augmenter le coût à long terme.
Quand renoncer ou attendre
Mieux vaut renoncer ou patienter si :
- vous pourriez déménager prochainement ;
- les frais de conclusion sont élevés ;
- les points allongent fortement le délai d’amortissement ;
- votre score de crédit pourrait bientôt s’améliorer ;
- votre prêt actuel offre des avantages particuliers ;
- le refinancement relance une durée de 30 ans dont vous n’avez pas besoin.
À retenir
Une baisse de 0,50 point du taux immobilier peut suffire pour refinancer, à condition que le calcul de rentabilité soit favorable. Comparez les coûts totaux, pas seulement le taux. Le meilleur refinancement améliore votre projet sur la durée pendant laquelle vous comptez réellement conserver le prêt.
Pour aller plus loin
- Calcul des points hypothécaires en 2026
- HELOC ou refinancement avec retrait de liquidités en 2026
- Déduction forfaitaire ou déductions détaillées en 2026
- Bons du Trésor, certificats de dépôt ou épargne à haut rendement en 2026
Sources
- CFPB, choix et comparaison des offres de prêt immobilier : https://www.consumerfinance.gov/owning-a-home/compare/
- CFPB, points et crédits du prêteur : https://www.consumerfinance.gov/ask-cfpb/how-should-i-use-lender-credits-and-points-also-called-discount-points-en-136/
- IRS, publication 936, refinancement et règles sur les intérêts hypothécaires : https://www.irs.gov/publications/p936