昔から、住宅ローン金利が1ポイント下がったら借り換えるとよい、と言われます。しかし、それでは単純すぎます。借入額が大きく、契約費用が低く、長くローンを維持する予定なら、0.50ポイントの低下でも借換えに価値があるかもしれません。一方、少額のローン、費用の高い借換え、近いうちに売却する可能性のある住宅では、割に合わないことがあります。
大切なのは、金利がどれだけ下がったかより、節約額が費用を上回るまでにどれだけかかるかです。
ポイントの条件を比較している場合は、2026年の住宅ローン・ポイント計算ガイドをご覧ください。住宅のエクイティを現金化したい場合は、2026年のHELOCとキャッシュアウト・リファイナンスで比較しています。
費用回収期間の計算式
次の式を使います。
費用回収までの月数 = 借換えの契約費用 / 毎月の返済額の節約分
例：
- 借換費用：5,000ドル。
- 毎月の節約額：150ドル。
- 回収期間：33.3か月。
およそ34か月を超えてローンを維持すれば、借換えで節約できる可能性があります。それより前に売却したり、再び借り換えたりすると、節約にならない場合があります。
0.5ポイントの低下は借入額が大きいほど効く
ローンが大きいほど、金利低下の価値も大きくなります。
| 借入残高 | 金利の低下幅 | おおよその効果 |
|---|---|---|
| 150,000ドル | 0.50ポイント | 毎月の節約額は小さめ |
| 400,000ドル | 0.50ポイント | 毎月の節約額に相応の効果 |
| 800,000ドル | 0.50ポイント | 毎月の節約額が大きい |
契約費用も重要です。ポイントなしで費用の低い借換えなら、小幅な金利低下でも成立する場合があります。ポイントや手数料が高い場合は、もっと大きな金利低下が必要になるかもしれません。
返済期間の再スタートに注意する
新たな30年ローンに借り換えると、毎月の返済額は下がっても、借金を抱える期間全体は長くなることがあります。必ずしも悪いことではありませんが、意図して選ぶ必要があります。
次を比較しましょう。
- 新たな30年ローンの返済額。
- 新たな20年ローンの返済額。
- 新たな15年ローンの返済額。
- 当初の完済予定日を維持するために必要な返済額。
主に金利を下げる目的で借り換えるなら、当初の予定を維持できるよう、元本を追加返済することも検討してください。
ポイントで見積もりの印象が変わる
借換えの広告金利が低いのは、ディスカウント・ポイントが含まれているからという場合があります。ポイントは前払いの費用です。すぐに再度借り換えるなら、高額なポイントを伴う低金利より、ポイントなしで少し高い金利のほうが有利なこともあります。
各社の「Loan Estimate」を並べて比較しましょう。
- 金利。
- 年率換算の総費用指標APR。
- ポイント。
- 貸し手の手数料。
- 第三者に支払う費用。
- 貸し手による費用補助。
- 契約完了時に必要な現金。
- エスクロー口座の変更。
詳しくは、2026年の住宅ローン・ポイント計算ガイドをご覧ください。
キャッシュアウトの借換えは別の判断
金利・期間を変更する通常の借換えは、主に金利、期間、返済額の変更を目的に住宅ローンを置き換えます。キャッシュアウト・リファイナンスでは、現金を受け取るために借入残高を増やします。
キャッシュアウトの良し悪しを住宅ローン金利だけで判断しないでください。自宅を担保とする借入れを増やし、リスクを高め、税務上の扱いも変わる可能性があります。
0.50ポイントの低下でも検討に値する場合
次の条件なら、0.5ポイントの金利低下でも借換えが有利になる可能性があります。
- 契約費用が低い。
- 費用回収後もローンを維持する。
- 借入残高が大きい。
- 高額なポイントを払わない。
- 新しい返済期間が完済計画に合っている。
- 長期費用を増やしすぎずに、毎月の家計の収支を改善できる。
見送る、または待つほうがよい場合
次の場合は、見送るか待ちましょう。
- 近いうちに引っ越す可能性がある。
- 契約費用が高い。
- ポイントのために費用回収まで長くかかる。
- 信用スコアが近く改善しそうである。
- 現在のローンに特別な利点がある。
- 不要な30年の返済期間を借換えによって再び始めることになる。
まとめ
住宅ローン金利が0.50ポイント下がれば、借換えに十分な場合があります。ただし、費用回収の計算が成り立つことが条件です。金利だけでなく総費用を比較しましょう。実際にローンを維持する予定の期間にわたり、自分の計画を改善できる借換えが最適です。
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出典
- CFPB：住宅ローンの選び方と見積もりの比較：https://www.consumerfinance.gov/owning-a-home/compare/
- CFPB：ポイントと貸し手による費用補助：https://www.consumerfinance.gov/ask-cfpb/how-should-i-use-lender-credits-and-points-also-called-discount-points-en-136/
- IRS Publication 936：借換えと住宅ローン利息のルール：https://www.irs.gov/publications/p936