Les points hypothécaires sont des frais payés au départ pour réduire le taux d’intérêt. Un point représente 1 % du montant du prêt. Pour un prêt immobilier de 400 000 $, un point coûte donc 4 000 $.
Ils peuvent être intéressants si vous conservez le prêt assez longtemps pour que les économies mensuelles dépassent le coût initial. À l’inverse, ils peuvent être désavantageux si vous vendez, refinancez ou remboursez le prêt avant d’atteindre le seuil de rentabilité.
Si vous envisagez un refinancement prochainement, lisez Faut-il refinancer si les taux baissent d’un demi-point ?. Pour comparer les moyens de mobiliser la valeur nette du logement, voir HELOC ou refinancement avec retrait de liquidités en 2026.
Qu’est-ce qu’un point hypothécaire ?
Les points hypothécaires, aussi appelés points de réduction du taux, sont des intérêts payés d’avance. Vous payez davantage à la conclusion du prêt en échange d’un taux plus faible.
Le calcul de base est le suivant :
coût des points = montant du prêt × pourcentage correspondant aux points
Exemples :
| Montant du prêt | Points | Coût initial |
|---|---|---|
| 250 000 $ | 0,50 | 1 250 $ |
| 250 000 $ | 1,00 | 2 500 $ |
| 400 000 $ | 0,50 | 2 000 $ |
| 400 000 $ | 1,00 | 4 000 $ |
| 600 000 $ | 1,00 | 6 000 $ |
La réduction du taux n’est pas fixée par la loi. Un point ne réduit pas toujours le taux du même montant : cela dépend du prêteur, du type de prêt, des conditions du marché et du barème du jour.
Calcul du seuil de rentabilité
Utilisez cette formule :
nombre de mois pour amortir les points = coût initial des points / économie mensuelle sur l’échéance
Exemple :
- Montant du prêt : 400 000 $.
- Points payés : 1,00.
- Coût : 4 000 $.
- Économie mensuelle grâce au taux réduit : 120 $.
Seuil de rentabilité :
4 000 $ / 120 $ = 33,3 mois
Si vous conservez le prêt au-delà d’environ 34 mois, les points peuvent être rentables. Si vous refinancez ou vendez avant, ils peuvent vous faire perdre de l’argent.
Points ou crédits du prêteur
Les crédits du prêteur fonctionnent à l’inverse des points. Vous acceptez un taux plus élevé et le prêteur prend en charge une partie des frais de conclusion.
| Choix | Coût initial | Mensualité | Situation favorable |
|---|---|---|---|
| Payer des points | Plus élevé | Plus faible | Vous comptez conserver le prêt longtemps |
| Aucun point | Intermédiaire | Intermédiaire | Vous souhaitez une base de comparaison simple |
| Accepter un crédit du prêteur | Plus faible | Plus élevée | Vous pourriez vendre ou refinancer prochainement |
Lorsque vous comparez les prêteurs, utilisez la même structure de points pour chaque offre. Un prêt à 6,25 % avec un point n’est pas directement comparable à un prêt à 6,50 % sans point si vous ne tenez pas compte du coût initial.
Le risque lié au refinancement
Les points sont plus risqués lorsque les taux pourraient baisser. Si vous payez plusieurs milliers de dollars au départ pour réduire votre taux, puis refinancez un an plus tard, vous risquez de ne pas récupérer cette somme.
Le délai d’amortissement doit donc être nettement plus court que la durée réaliste pendant laquelle vous pensez conserver le prêt. S’il est de 48 mois et que vous pourriez déménager dans deux ans, payer des points est généralement difficile à justifier.
Traitement fiscal
Les points peuvent être déductibles, mais le calendrier dépend de l’objet du prêt et des règles de l’IRS. Ceux payés pour acheter ou construire une résidence principale peuvent être déductibles l’année du paiement si les conditions sont remplies. Ceux payés lors d’un refinancement sont souvent déduits sur la durée du prêt.
La déduction n’a d’intérêt que si vous optez pour les déductions détaillées. De nombreux contribuables utilisent la déduction forfaitaire : l’avantage fiscal peut donc être limité ou inexistant.
Pour faire ce choix, lisez Déduction forfaitaire ou déductions détaillées en 2026.
À retenir
N’envisagez les points qu’après avoir calculé leur délai d’amortissement. Ils peuvent être judicieux si l’économie mensuelle est significative et si vous comptez conserver le prêt au-delà du seuil de rentabilité. Évitez-les si vous pourriez refinancer ou vendre, ou si vous avez besoin de garder des liquidités en réserve.
Pour aller plus loin
- Faut-il refinancer si les taux baissent d’un demi-point ?
- HELOC ou refinancement avec retrait de liquidités en 2026
- Déduction forfaitaire ou déductions détaillées en 2026
- Bons du Trésor, certificats de dépôt ou épargne à haut rendement en 2026
Sources
- CFPB, crédits du prêteur et points de réduction du taux : https://www.consumerfinance.gov/ask-cfpb/how-should-i-use-lender-credits-and-points-also-called-discount-points-en-136/
- CFPB, rapport sur les points de réduction des taux hypothécaires : https://www.consumerfinance.gov/about-us/newsroom/cfpb-finds-americans-are-paying-upfront-fees-seeking-to-lower-interest-rates-on-mortgages/
- IRS, publication 936, déduction des intérêts des prêts immobiliers : https://www.irs.gov/publications/p936