Eine alte Faustregel lautet: Refinanzieren lohnt sich, sobald die Hypothekenzinsen um einen Prozentpunkt fallen. Das ist zu pauschal. Schon 0,50 Prozentpunkte können bei einem großen Kredit mit niedrigen Abschlusskosten und langer geplanter Nutzungsdauer ausreichen. Bei einem kleineren Kredit, teurer Refinanzierung oder einem baldigen Hausverkauf kann das Geschäft dagegen nachteilig sein.
Entscheidend ist weniger, wie stark der Zins gefallen ist, sondern wann die Einsparungen die Kosten übersteigen.
Wenn Sie Angebote mit Punkten vergleichen, lesen Sie Mortgage Points berechnen 2026. Wenn Sie Immobilien-Eigenkapital auszahlen lassen möchten, siehe HELOC oder Cash-out-Refinanzierung 2026.
Die Amortisationsformel
Verwenden Sie:
Monate bis zur Amortisation = Abschlusskosten der Refinanzierung / monatliche Ratenersparnis
Beispiel:
- Refinanzierungskosten: 5.000 US-Dollar.
- Monatliche Ersparnis: 150 US-Dollar.
- Amortisationszeit: 33,3 Monate.
Behalten Sie den Kredit länger als etwa 34 Monate, kann die Refinanzierung Geld sparen. Bei einem früheren Verkauf oder einer erneuten Refinanzierung möglicherweise nicht.
Bei großen Krediten bewirkt ein halber Prozentpunkt mehr
Je höher der Kreditbetrag, desto wertvoller wird eine Zinssenkung.
| Restschuld | Zinsrückgang | Ungefähre Wirkung |
|---|---|---|
| 150.000 $ | 0,50 Prozentpunkte | Geringere monatliche Ersparnis |
| 400.000 $ | 0,50 Prozentpunkte | Spürbare monatliche Ersparnis |
| 800.000 $ | 0,50 Prozentpunkte | Hohe monatliche Ersparnis |
Auch die Abschlusskosten zählen. Eine günstige Refinanzierung ohne Punkte kann schon bei einem kleinen Zinsrückgang sinnvoll sein. Hohe Gebühren und teure Punkte können einen wesentlich stärkeren Rückgang erfordern.
Achten Sie auf den Neustart der Laufzeit
Eine Refinanzierung in einen neuen 30-jährigen Kredit kann die Monatsrate senken und zugleich die gesamte Zeit der Verschuldung verlängern. Das muss nicht schlecht sein, sollte aber bewusst geschehen.
Vergleichen Sie:
- die Rate eines neuen 30-jährigen Kredits;
- die Rate bei 20 Jahren;
- die Rate bei 15 Jahren;
- die Zahlung, die nötig ist, um den ursprünglichen Entschuldungstermin einzuhalten.
Refinanzieren Sie hauptsächlich wegen des niedrigeren Zinses, sollten Sie erwägen, durch zusätzliche Tilgung am ursprünglichen Zeitplan festzuhalten.
Punkte können das Angebot verzerren
Manche Refinanzierungsangebote werben mit einem niedrigen Zins, weil sie Discount Points enthalten. Das sind vorab zu zahlende Gebühren. Ein niedriger Zins mit teuren Punkten kann schlechter sein als ein etwas höherer Zins ohne Punkte, wenn Sie bald erneut refinanzieren.
Vergleichen Sie die „Loan Estimates“ direkt nebeneinander:
- Sollzins;
- effektiver Jahreszins, APR;
- Punkte;
- Gebühren des Kreditgebers;
- Gebühren Dritter;
- Lender Credits;
- bei Abschluss benötigter Eigenbetrag;
- Änderungen beim Treuhandkonto für Steuern und Versicherungen.
Einzelheiten unter Mortgage Points berechnen 2026.
Eine Cash-out-Refinanzierung ist eine andere Entscheidung
Eine Rate-and-Term-Refinanzierung ersetzt Ihren Immobilienkredit hauptsächlich, um Zins, Laufzeit oder Rate zu ändern. Eine Cash-out-Refinanzierung erhöht die Kreditsumme, damit Sie Geld ausgezahlt bekommen.
Bewerten Sie eine Kapitalentnahme nicht allein anhand des Immobilienzinses. Sie leihen zusätzliches Geld gegen das Haus, erhöhen das Risiko und verändern möglicherweise die steuerliche Behandlung.
Wann 0,50 Prozentpunkte ausreichen können
Ein Zinsrückgang um einen halben Prozentpunkt kann eine Refinanzierung rechtfertigen, wenn:
- die Abschlusskosten niedrig sind;
- Sie den Kredit länger als bis zur Amortisation behalten;
- die Restschuld hoch ist;
- Sie keine hohen Punktkosten zahlen;
- die neue Laufzeit zu Ihrem Tilgungsplan passt;
- die Refinanzierung den monatlichen finanziellen Spielraum verbessert, ohne die langfristigen Kosten zu stark zu erhöhen.
Wann Sie darauf verzichten oder warten sollten
Verzichten Sie oder warten Sie, wenn:
- Sie möglicherweise bald umziehen;
- die Abschlusskosten hoch sind;
- Punkte zu einer langen Amortisationszeit führen;
- sich Ihr Credit Score bald verbessern könnte;
- Ihr bestehender Kredit besondere Vorteile bietet;
- die Refinanzierung eine neue 30-jährige Laufzeit beginnt, die Sie nicht benötigen.
Fazit
Ein Rückgang des Hypothekenzinses um 0,50 Prozentpunkte kann für eine Refinanzierung reichen, wenn die Amortisationsrechnung aufgeht. Vergleichen Sie die Gesamtkosten, nicht nur den Zins. Die beste Refinanzierung verbessert Ihren Plan über die Zeit, die Sie den Kredit tatsächlich behalten wollen.
Weitere Artikel
- Mortgage Points berechnen 2026
- HELOC oder Cash-out-Refinanzierung 2026
- Standardabzug oder Einzelabzüge 2026
- Treasury Bills, CDs oder hochverzinste Sparkonten 2026
Quellen
- CFPB, Immobilienkreditangebote auswählen und vergleichen: https://www.consumerfinance.gov/owning-a-home/compare/
- CFPB, Punkte und Lender Credits: https://www.consumerfinance.gov/ask-cfpb/how-should-i-use-lender-credits-and-points-also-called-discount-points-en-136/
- IRS Publication 936, Refinanzierung und Regeln zu Immobilienkreditzinsen: https://www.irs.gov/publications/p936