Mortgage Points sind vorab gezahlte Gebühren, mit denen Sie Ihren Kreditzins senken. Ein Punkt entspricht 1 % der Kreditsumme. Bei einem Immobilienkredit über 400.000 US-Dollar kostet ein Punkt 4.000 US-Dollar.
Diese Zahlung kann sich lohnen, wenn Sie den Kredit lange genug behalten, damit die monatlichen Einsparungen die Anfangskosten übersteigen. Verkaufen, refinanzieren oder tilgen Sie den Kredit vor Erreichen der Gewinnschwelle, kann das Geschäft dagegen nachteilig sein.
Wenn Sie bald refinanzieren möchten, lesen Sie Refinanzieren, wenn die Hypothekenzinsen um einen halben Prozentpunkt fallen?. Zum Vergleich von Möglichkeiten, Immobilien-Eigenkapital zu nutzen, siehe HELOC oder Cash-out-Refinanzierung 2026.
Was sind Mortgage Points?
Mortgage Points, auch Discount Points genannt, sind vorausbezahlte Zinsen. Sie zahlen beim Kreditabschluss mehr und erhalten dafür einen niedrigeren Zinssatz.
Die Grundrechnung lautet:
Kosten der Punkte = Kreditsumme × Prozentsatz der Punkte
Beispiele:
| Kreditsumme | Punkte | Anfangskosten |
|---|---|---|
| 250.000 $ | 0,50 | 1.250 $ |
| 250.000 $ | 1,00 | 2.500 $ |
| 400.000 $ | 0,50 | 2.000 $ |
| 400.000 $ | 1,00 | 4.000 $ |
| 600.000 $ | 1,00 | 6.000 $ |
Die Zinssenkung ist nicht gesetzlich festgelegt. Ein Punkt senkt den Zinssatz nicht immer um denselben Betrag. Entscheidend sind Kreditgeber, Kreditart, Marktbedingungen und die Konditionen am jeweiligen Tag.
Formel zur Amortisation
Verwenden Sie diese Formel:
Monate bis zur Amortisation = anfängliche Kosten der Punkte / monatliche Ratenersparnis
Beispiel:
- Kreditsumme: 400.000 US-Dollar.
- Bezahlte Punkte: 1,00.
- Kosten: 4.000 US-Dollar.
- Monatliche Ersparnis durch den niedrigeren Zins: 120 US-Dollar.
Amortisationszeit:
4.000 $ / 120 $ = 33,3 Monate
Behalten Sie den Kredit länger als etwa 34 Monate, können sich die Punkte auszahlen. Bei einer früheren Refinanzierung oder einem Verkauf können sie einen Verlust verursachen.
Punkte oder Lender Credits
Lender Credits funktionieren umgekehrt: Sie akzeptieren einen höheren Zinssatz, und der Kreditgeber übernimmt dafür einen Teil der Abschlusskosten.
| Entscheidung | Anfangskosten | Monatsrate | Besonders geeignet, wenn |
|---|---|---|---|
| Punkte bezahlen | Höher | Niedriger | Sie den Kredit voraussichtlich lange behalten |
| Keine Punkte | Mittel | Mittel | Sie eine unkomplizierte Vergleichsbasis wünschen |
| Lender Credit nutzen | Niedriger | Höher | Sie möglicherweise bald verkaufen oder refinanzieren |
Vergleichen Sie Angebote verschiedener Kreditgeber mit derselben Punktestruktur. Ein Kredit zu 6,25 % mit einem Punkt ist mit einem Kredit zu 6,50 % ohne Punkte nicht direkt vergleichbar, solange Sie die Anfangskosten nicht einbeziehen.
Refinanzierungsrisiko
Punkte sind riskanter, wenn die Zinsen fallen könnten. Zahlen Sie zunächst mehrere Tausend Dollar für einen niedrigeren Zins und refinanzieren schon ein Jahr später, holen Sie die Anfangskosten möglicherweise nicht wieder herein.
Deshalb sollte die Amortisationszeit deutlich kürzer sein als die Zeit, die Sie den Kredit realistischerweise behalten werden. Beträgt sie 48 Monate, während Sie vielleicht in zwei Jahren umziehen, lassen sich Punkte meist kaum rechtfertigen.
Steuerliche Behandlung
Mortgage Points können absetzbar sein. Der Zeitpunkt hängt aber vom Kreditzweck und den IRS-Regeln ab. Punkte für den Kauf oder Bau des Hauptwohnsitzes können bei erfüllten Voraussetzungen im Zahlungsjahr absetzbar sein. Bei einer Refinanzierung werden die Punkte häufig über die Kreditlaufzeit verteilt abgezogen.
Der Abzug ist nur relevant, wenn Sie Einzelabzüge geltend machen. Viele Steuerpflichtige nutzen den Standardabzug; der Steuervorteil kann deshalb gering sein oder ganz entfallen.
Mehr zur Entscheidung unter Standardabzug oder Einzelabzüge 2026.
Fazit
Ziehen Sie Mortgage Points erst in Betracht, nachdem Sie die Amortisationszeit berechnet haben. Zahlen Sie dafür, wenn die monatliche Ersparnis spürbar ist und Sie den Kredit voraussichtlich über die Gewinnschwelle hinaus behalten. Verzichten Sie darauf, wenn Sie möglicherweise refinanzieren, verkaufen oder das Geld als Reserve benötigen.
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Quellen
- CFPB, Lender Credits und Discount Points: https://www.consumerfinance.gov/ask-cfpb/how-should-i-use-lender-credits-and-points-also-called-discount-points-en-136/
- CFPB, Bericht zu Discount Points bei Immobilienkrediten: https://www.consumerfinance.gov/about-us/newsroom/cfpb-finds-americans-are-paying-upfront-fees-seeking-to-lower-interest-rates-on-mortgages/
- IRS Publication 936, Abzug von Immobilienkreditzinsen: https://www.irs.gov/publications/p936