2026年の住宅ローン・ポイント計算：金利引下げ費用はいつ回収できる？

住宅ローンのポイントとは、金利を下げるために契約時に支払う費用です。1ポイントは借入額の1％に相当します。40万ドルの住宅ローンなら、1ポイントの費用は4,000ドルです。

毎月の節約額の合計が初期費用を上回るまでローンを維持するなら、ポイントを買う価値があるかもしれません。一方、費用を回収する前に売却、借換え、完済をすれば、割に合わない可能性があります。

近いうちに借換えを考えている場合は、金利が0.5ポイント下がったら借り換えるべき？をご覧ください。住宅のエクイティを活用する方法の比較は、2026年のHELOCとキャッシュアウト・リファイナンスで解説しています。

住宅ローンのポイントとは

住宅ローンのポイントは、ディスカウント・ポイントとも呼ばれる前払い利息です。契約時に多く支払う代わりに、低い金利を適用してもらいます。

基本の計算式は次のとおりです。

ポイントの費用 = 借入額 × ポイント数に対応する割合

具体例：

金利の引下げ幅は法律で決まっていません。1ポイントで必ず同じ幅だけ金利が下がるわけではなく、貸し手、ローンの種類、市場環境、その日の条件によって異なります。

次の式を使います。

費用回収までの月数 = 契約時に払うポイント費用 / 毎月の返済額の節約分

例：

費用回収の目安：

4,000ドル / 120ドル = 33.3か月

およそ34か月を超えてローンを維持すれば、ポイントの費用を回収できる可能性があります。それより前に借り換えたり売却したりすると、損になる場合があります。

貸し手による費用補助、レンダー・クレジットは、ポイントの逆の仕組みです。高めの金利を受け入れる代わりに、契約時の諸費用の一部を貸し手に負担してもらいます。

選択肢	初期費用	毎月の返済額	適した状況
ポイントを購入	高い	低い	長期間ローンを維持する見込み
ポイントなし	中間	中間	分かりやすい比較の基準がほしい
費用補助を受ける	低い	高い	近いうちに売却や借換えの可能性がある

貸し手を比較するときは、ポイントの条件をそろえましょう。1ポイントを払う金利6.25％のローンと、ポイントなしの金利6.50％のローンは、初期費用を含めなければ直接比較できません。

金利が下がる可能性があるときは、ポイントのリスクが高まります。数千ドルを先払いして金利を下げても、1年後に借り換えれば、初期費用を回収できないかもしれません。

そのため、回収期間は、現実的に見込むローンの維持期間より十分に短い必要があります。回収に48か月かかるのに、2年後に引っ越す可能性があるなら、ポイント購入は通常、正当化しにくいでしょう。

住宅ローンのポイントは控除対象になることがありますが、控除できる時期は借入目的とIRSの規則で決まります。主たる住居の購入・建築に伴って払うポイントは、条件を満たせば支払った年に控除できる場合があります。借換え時のポイントは、ローン期間全体に分けて控除することが一般的です。

この控除が意味を持つのは、項目別控除を選ぶ場合です。多くの納税者は標準控除を使うため、税メリットが小さい、またはまったくない場合もあります。

控除方法の選択については、2026年の標準控除と項目別控除の比較をご覧ください。

住宅ローンのポイントは、回収期間を計算してから検討しましょう。毎月の節約額が十分に大きく、費用回収後もローンを維持する見込みなら、購入する意味があります。借換えや売却の可能性がある場合や、予備資金として現金を確保したい場合は、購入を避けましょう。