Los puntos hipotecarios son cargos que se pagan por adelantado para reducir la tasa de interés. Un punto equivale al 1 % del importe del préstamo. En una hipoteca de 400.000 dólares, un punto cuesta 4.000 dólares.
Puede merecer la pena pagarlos si conserva la hipoteca el tiempo suficiente para que el ahorro mensual supere el costo inicial. Pueden resultar una mala operación si vende, refinancia o liquida el préstamo antes de alcanzar el punto de equilibrio.
Si piensa refinanciar pronto, lea ¿Conviene refinanciar si las tasas bajan medio punto?. Para comparar alternativas sobre el capital de su vivienda, consulte HELOC o refinanciación con retiro de efectivo en 2026.
¿Qué son los puntos hipotecarios?
Los puntos hipotecarios, también llamados puntos de descuento, son intereses prepagados. Paga más al cierre a cambio de una tasa menor.
El cálculo básico es:
costo de los puntos = importe del préstamo × porcentaje correspondiente a los puntos
Ejemplos:
| Importe del préstamo | Puntos | Costo inicial |
|---|---|---|
| 250.000 $ | 0,50 | 1.250 $ |
| 250.000 $ | 1,00 | 2.500 $ |
| 400.000 $ | 0,50 | 2.000 $ |
| 400.000 $ | 1,00 | 4.000 $ |
| 600.000 $ | 1,00 | 6.000 $ |
La reducción de la tasa no está fijada por ley. Un punto no siempre reduce la tasa en la misma cuantía. Depende del prestamista, el tipo de préstamo, las condiciones del mercado y los precios de ese día.
Fórmula del punto de equilibrio
Utilice esta fórmula:
meses hasta recuperar el costo = costo inicial de los puntos / ahorro mensual en la cuota
Ejemplo:
- Importe del préstamo: 400.000 dólares.
- Puntos pagados: 1,00.
- Costo: 4.000 dólares.
- Ahorro mensual por la tasa menor: 120 dólares.
Punto de equilibrio:
4.000 $ / 120 $ = 33,3 meses
Si mantiene el préstamo más de unos 34 meses, los puntos pueden compensar. Si refinancia o vende antes, puede perder dinero con ellos.
Puntos frente a créditos del prestamista
Los créditos del prestamista funcionan al revés: acepta una tasa más alta y el prestamista le concede un crédito para cubrir parte de los costos de cierre.
| Opción | Costo inicial | Cuota mensual | Conviene cuando |
|---|---|---|---|
| Pagar puntos | Mayor | Menor | Espera conservar el préstamo mucho tiempo |
| Cero puntos | Intermedio | Intermedia | Quiere una comparación sencilla |
| Aceptar un crédito del prestamista | Menor | Mayor | Puede vender o refinanciar pronto |
Al comparar prestamistas, utilice la misma estructura de puntos en todas las ofertas. Un préstamo al 6,25 % con un punto no se puede comparar directamente con otro al 6,50 % sin puntos si no incluye el costo inicial.
Riesgo de refinanciación
Los puntos son más arriesgados cuando las tasas pueden bajar. Si paga miles de dólares por adelantado para reducir su tasa y refinancia un año después, quizá no recupere ese desembolso.
Por eso, el plazo para recuperar el costo debería ser bastante más corto que el tiempo durante el cual espera mantener el préstamo de forma realista. Si necesita 48 meses para recuperar el costo y podría mudarse dentro de dos años, normalmente resulta difícil justificar los puntos.
Tratamiento fiscal
Los puntos hipotecarios pueden ser deducibles, pero el momento de la deducción depende del destino del préstamo y de las normas del IRS. Los puntos pagados para comprar o construir la vivienda principal pueden deducirse en el año del pago si se cumplen los requisitos. Los de una refinanciación suelen deducirse a lo largo de la vida del préstamo.
La deducción solo importa si detalla sus deducciones. Muchos contribuyentes usan la deducción estándar, de modo que el beneficio fiscal puede ser limitado o inexistente.
Para decidir, lea Deducción estándar o deducciones detalladas en 2026.
Conclusión
Considere los puntos hipotecarios solo después de calcular el plazo de recuperación. Páguelos si el ahorro mensual es significativo y espera mantener el préstamo más allá del punto de equilibrio. Evítelos si podría refinanciar, vender o necesitar ese dinero como reserva.
Lecturas relacionadas
- ¿Conviene refinanciar si las tasas bajan medio punto?
- HELOC o refinanciación con retiro de efectivo en 2026
- Deducción estándar o deducciones detalladas en 2026
- Letras del Tesoro, certificados de depósito o cuentas de ahorro de alto rendimiento en 2026
Fuentes
- CFPB, créditos del prestamista y puntos de descuento: https://www.consumerfinance.gov/ask-cfpb/how-should-i-use-lender-credits-and-points-also-called-discount-points-en-136/
- CFPB, informe sobre puntos de descuento hipotecarios: https://www.consumerfinance.gov/about-us/newsroom/cfpb-finds-americans-are-paying-upfront-fees-seeking-to-lower-interest-rates-on-mortgages/
- Publicación 936 del IRS, deducción de intereses hipotecarios: https://www.irs.gov/publications/p936