Ипотечные пункты — это плата, которую вносят при оформлении кредита, чтобы снизить процентную ставку. Один пункт равен 1 % суммы кредита. Для ипотеки на 400 000 долларов один пункт стоит 4 000 долларов.
Платить за пункты может быть выгодно, если вы сохраняете ипотеку достаточно долго и ежемесячная экономия в сумме превышает первоначальные затраты. Если продать жильё, рефинансировать или полностью погасить кредит до точки окупаемости, сделка может оказаться невыгодной.
Если вы думаете о скором рефинансировании, прочитайте Стоит ли рефинансировать ипотеку при снижении ставки на полпроцента?. Для сравнения способов использования капитала в жилье см. HELOC или рефинансирование с получением наличных в 2026 году.
Что такое ипотечные пункты
Ипотечные пункты, также называемые discount points, представляют собой проценты, уплаченные авансом. При оформлении вы платите больше, а взамен получаете более низкую ставку.
Базовый расчёт:
стоимость пунктов = сумма кредита × процент, соответствующий числу пунктов
Примеры:
| Сумма кредита | Пункты | Первоначальная плата |
|---|---|---|
| 250 000 $ | 0,50 | 1 250 $ |
| 250 000 $ | 1,00 | 2 500 $ |
| 400 000 $ | 0,50 | 2 000 $ |
| 400 000 $ | 1,00 | 4 000 $ |
| 600 000 $ | 1,00 | 6 000 $ |
Размер снижения ставки законом не установлен. Один пункт не всегда уменьшает её на одинаковую величину. Всё зависит от кредитора, вида кредита, ситуации на рынке и расценок на конкретный день.
Формула окупаемости
Используйте формулу:
месяцы до окупаемости = первоначальная стоимость пунктов / ежемесячная экономия на платеже
Пример:
- Сумма кредита: 400 000 долларов.
- Оплачено пунктов: 1,00.
- Стоимость: 4 000 долларов.
- Ежемесячная экономия за счёт сниженной ставки: 120 долларов.
Окупаемость:
4 000 $ / 120 $ = 33,3 месяца
Если сохранить кредит дольше примерно 34 месяцев, пункты могут окупиться. При рефинансировании или продаже раньше этого срока они могут принести убыток.
Пункты или компенсация от кредитора
Lender credits работают в обратную сторону. Вы соглашаетесь на более высокую ставку, а кредитор компенсирует часть расходов на оформление.
| Вариант | Первоначальные расходы | Ежемесячный платёж | Когда лучше подходит |
|---|---|---|---|
| Оплатить пункты | Выше | Ниже | Планируете долго сохранять кредит |
| Не покупать пункты | Средние | Средний | Нужна простая база для сравнения |
| Получить компенсацию кредитора | Ниже | Выше | Возможна скорая продажа или рефинансирование |
Сопоставляйте предложения кредиторов с одинаковой структурой пунктов. Кредит под 6,25 % с одним пунктом нельзя напрямую сравнивать с кредитом под 6,50 % без пунктов, не учитывая первоначальную плату.
Риск рефинансирования
Пункты рискованнее, если ставки могут снизиться. Заплатив несколько тысяч долларов за снижение ставки и рефинансировав ипотеку через год, вы можете не вернуть первоначальные затраты.
Поэтому срок окупаемости должен быть заметно короче периода, на который вы реалистично рассчитываете сохранить кредит. Если окупаемость составляет 48 месяцев, а переезд возможен через два года, покупку пунктов обычно трудно оправдать.
Налоговый режим
Ипотечные пункты могут давать право на вычет, но момент его применения зависит от назначения кредита и правил IRS. Пункты, уплаченные при покупке или строительстве основного жилья, при соблюдении условий можно вычесть в год оплаты. Плату за пункты при рефинансировании часто распределяют на весь срок кредита.
Вычет имеет значение только при выборе постатейных вычетов. Многие налогоплательщики используют стандартный вычет, поэтому налоговая выгода может быть небольшой или отсутствовать.
Подробнее о выборе — Стандартный или постатейные вычеты в 2026 году.
Главное
Рассматривайте покупку ипотечных пунктов только после расчёта окупаемости. Они уместны, если ежемесячная экономия существенна и вы рассчитываете сохранять кредит дольше срока окупаемости. Откажитесь от них, если возможны рефинансирование, продажа или вам нужны деньги для резерва.
Другие статьи
- Стоит ли рефинансировать ипотеку при снижении ставки на полпроцента?
- HELOC или рефинансирование с получением наличных в 2026 году
- Стандартный или постатейные вычеты в 2026 году
- Казначейские векселя, депозитные сертификаты или высокодоходный сберегательный счёт в 2026 году
Источники
- CFPB, компенсация расходов кредитором и пункты снижения ставки: https://www.consumerfinance.gov/ask-cfpb/how-should-i-use-lender-credits-and-points-also-called-discount-points-en-136/
- CFPB, отчёт об ипотечных пунктах снижения ставки: https://www.consumerfinance.gov/about-us/newsroom/cfpb-finds-americans-are-paying-upfront-fees-seeking-to-lower-interest-rates-on-mortgages/
- Публикация IRS 936, вычет ипотечных процентов: https://www.irs.gov/publications/p936