2026年房贷点数计算指南：付费降低利率何时划算？

房贷点数是一笔预先支付、用来降低贷款利率的费用。一个点等于贷款金额的1%。一笔40万美元的房贷，购买一个点就要花4,000美元。

如果保留贷款的时间足够长，每月节省的金额累计超过前期费用，购买点数就可能划算。但若在回本之前卖房、再融资或提前还清贷款，这笔交易可能不合算。

如果您正在考虑近期再融资，请阅读房贷利率下降半个百分点，值得再融资吗？。如果在比较利用房屋净值的方式，请参阅2026年HELOC与现金提取再融资。

什么是房贷点数

房贷点数也称折扣点数，本质上是预付利息。您在贷款成交时多付一笔钱，换取较低的贷款利率。

基本计算方式：

点数费用 = 贷款金额 × 点数对应的百分比

例如：

利率降低多少，并没有法律统一规定。购买一个点并不总能换来同样的降息幅度，而是取决于贷款机构、贷款类型、市场环境和当天报价。

可以使用以下公式：

回本所需月数 = 预付点数费用 / 每月节省的还款额

例如：

回本时间为：

4,000美元 / 120美元 = 33.3个月

如果保留贷款超过约34个月，点数就可能带来净收益。若在此之前再融资或卖房，则可能得不偿失。

贷款机构费用补贴（lender credits）与购买点数正好相反。您接受更高的利率，贷款机构则提供补贴，用来抵扣部分贷款办理费用。

选择	前期费用	月供	更适合的情况
购买点数	较高	较低	预计长期保留贷款
不购买点数	居中	居中	希望有清晰的比较基准
接受贷款机构补贴	较低	较高	可能很快卖房或再融资

比较不同贷款机构时，应把报价放在相同的点数结构下比较。利率6.25%、需购买一个点的贷款，与利率6.50%、无需点数的贷款，只有把前期费用算进去才有可比性。

当利率可能下降时，购买点数的风险更高。如果先花几千美元降低利率，一年后又再融资，您可能还没收回前期费用。

因此，回本时间应明显短于您现实中预计保留贷款的时间。如果需要48个月回本，而您可能两年后搬家，通常很难证明购买点数值得。

房贷点数可能可以扣税，但扣除时间取决于贷款用途和IRS规则。为购买或建造主要住宅而支付的点数，若符合要求，可能在付款当年扣除。再融资支付的点数，通常需要在贷款期限内分摊扣除。

只有选择分项扣除时，这项扣除才有意义。许多纳税人采用标准扣除，因此税务收益可能有限，甚至没有。

先算清回本时间，再考虑购买房贷点数。如果每月节省的金额可观，而且预计保留贷款的时间超过回本期，购买点数可能合适。如果可能再融资、卖房，或需要留出现金储备，则应避免购买。